השקעות נדל"ן בחו"ל הפכו לאפיק השקעה מרכזי עבור ישראלים המחפשים פיזור גיאוגרפי ותשואות גבוהות מאלו המוצעות בשוק המקומי. המדריך הנוכחי מנתח את השלבים לביצוע השקעה בטוחה, החל ממחקר שוק ועד לניהול משפטי ומיסוי, תוך התמקדות ביעדים אסטרטגיים כמו גיאורגיה, יוון ואירופה.
נקודות מפתח למשקיע המודרני:
- מחקר מקדים: בדיקת יציבות כלכלית, חוקי הגנת הדייר ומיסוי מקומי הם הבסיס להצלחה.
- ניהול סיכונים: הבנת חשיפת המטבע ובדיקת נאותות פיזית ומשפטית לנכס.
- מיסוי חכם: שימוש באמנת מס למניעת תשלומי כפל לישראל ולמדינה המארחת.
- מינוף: בדיקת זכאות עבור הלוואת משכנתא לזרים בבנקים מקומיים.
כיצד להשקיע נכון בהשקעות נדל"ן בחו"ל ?
בשנים האחרונות משקיעים רבים מרחבי העולם בוחרים להשקיע בנדל"ן חו"ל, מדינה בעולם שהיא אינה מדינת המקור שלהם, הסיבות העיקריות בבחירת השקעה בנדל"ן חו"ל הם מחירי השקעה משתלמים ויתרונות נוספים לכל אורך ההשקעה לדוגמא, מחירי השכרה משתלמים וקלות השקעה.
על מנת שתוכלו לבצע את ההשקעה בצורה נכונה ובטוחה, עליכם לעשות מחקר שוק במדינת היעד בה אתם מתעניינים להשקיע.
בואו נצא מתוך נקודת הנחה שאתם מתעניינים בהשקעות נדל"ן בגיאורגיה, לביצוע השקעה נכונה עליכם לבדוק את המדינה ממספר בחינות כמו:
- מצב כלכלי של המדינה – האם ישתלם לכם לטווח הרחוק להחזיק נכס במדינה ולבחור דווקא בה כיעד ההשקעה שלכם.
- עלות ההשקעה – הבינו את עלות ההשקעה בנכס, מה מחיר רכישתו ומה העלויות הנלוות אליו.
- מיסים – מה הם עלויות המיסים אותם תצטרכו לשלם ומה הם כוללים.
- חוקים – מה יחס המדינה עבור משקיעים זרים והאם ישנם חוקים העלולים להגביל אתכם בעתיד או לעזור לכם.
כאשר יש את מלוא המידע, ניתן לבצע השקעה נכונה, רווחית ומצליחה. הקפידו להבין את המידע הנדרש מבעוד מועד, להבנת וקבלת המידע ניתן גם להתייעץ עם גורם המכיר ויודע את השוק המקומי בו אתם מתעניינים.
מעוניינים בהשקעות נדל״ן בגאורגיה
מלאו את הטופס לקבלת מידע נוסף ללא התחייבות
באילו מדינות כדאי להשקיע בנדל"ן ?
ניתן לבצע השקעות נדל"ן במדינות רבות בעולם, אך כיצד ניתן לדעת באיזו מדינה לבחור בהשקעה שלנו?
משקיעים ישראלים אוהבים לבחור מדינת השקעה קרובה לישראל, כך הם יכולים לטוס בקלות לנכס, לדאוג לבירוקרטיה הנדרשת ולדרישות כאלו ואחרות.
מדינות רבות הקרובות לישראל, מדינות אירופאיות, נחשבות ליעדים תיירותיים כמו יוון וקפריסין, כך שהשכרת הנכס היא רווחית ויציבה. בנוסף לכך, יעד כמו גיאורגיה, יעד שקרוב גם כן לישראל, יעד הנחשב בעל מחירים התחלתיים להשקעה נמוכים.
מדינות אירופה נחשבות למדינות תיירותיות, כך שהרווח מהשכרת הנכס היא יציבה ובטוחה. במדינות רבות יש הטבות נוספות ,כמו פורטוגל המציעה גולדן ויזה, בתמורה להשקעה במדינה תוכלו לקבל אזרחות פורטוגלית.
ישנם משקיעים זרים הבוחרים דווקא ביעד רחוק ,כמו ארצות הברית או המזרח הרחוק. להשקעה רחוקה יש את היתרונות והחסרונות שלה גם כן.
סיבות ההשקעה משתנות בין אדם לאדם, חלק מן הסיבות הן, השקעת נדל"ן להשכרה ובכך להרוויח את דמי השכרת הנכס או השקעה לבית נופש עתידי וכדומה, לכן כל יעד השקעה מתאים לסיבה אחרת ולמשקיע אחר.
הבינו מה היא מטרתכם לפני ההשקעה ופעלו בהתאם, חפשו מידע על מדינות המתאימות למטרה שלכם, בדקו וחקרו האם המדינה בה אתם מתעניינים עתידה לעמוד במטרה.
| פרמטר השוואה | יוון וקפריסין | גיאורגיה | ארצות הברית |
| מרחק מישראל | קרוב מאוד (כשעתיים טיסה) | קרוב (כ-2.5 שעות טיסה) | רחוק (טיסה טראנס אטלנטית) |
| הון עצמי נדרש | בינוני | נמוך | בינוני עד גבוה |
| סוג נדל"ן מרכזי | תיירותי ומגורים | תיירותי (דירות נופש) | מגורים (Single Family) |
| הטבות נוספות | פוטנציאל לגולדן ויזה | מיסוי נמוך במיוחד | שוק מפותח ומינוף גבוה |
איך בוחרים נכס בחו"ל
ראשית על מנת שתוכלו לבחור נכס בצורה בטוחה ונכונה, עליכם להגדיר לעצמכם את מטרת ההשקעה, מה אתם מעוניינים להשיג מרכישת הנכס ומהו סוג הנדל"ן בו אתם מתעניינים להשקיע- נדל"ן מגורים, נדל"ן מסחרי או נדל"ן תיירותי.
השלב הבא הוא להבין באיזו מדינה תרצו להשקיע ולעשות מחקר על אותה מדינה. במחקר שלכם בדקו את היציבות הכלכלית של המדינה, האם ישנם שינויים עתידיים היכולים להשפיע על הנכס בעתיד, כמו שינוי מיסוי או שינוי חוקתי לגבי המשקיע הזר או הנדל"ן המקומי, בשלב זה בדקו לעומק גם את העתיד, האם נראה כי עלול להיות שינוי במדינה שעלול לפגוע בהשקעת נדל"ן.
לאחר שבדקתם והחלטם מהי המדינה, עליכם לבחור באיזה אזור במדינה תרצו להשקיע. אם נמשיך עם הדוגמא שלנו על גיאורגיה האזור יכול להיות בטומי, השקעות נדל"ן בבטומי. בטומי נחשבת לעיר תיירותית ולכן יכולה להתאים לכל סוגי הנדל"ן ולרווחיות עתידית בטוחה.
מומלץ לעשות מחקר גם על האזור בו אתם מעוניינים, האם הממשלה מקדמת פיתוח כלשהו באזור או מתכננת להקים משהו שיגרום לנזק לרווחיות הנכס בעתיד, ניתן וכדאי להתייעץ עם גורם מוסמך לבחירת נכס בחו"ל, נכס שיתאים לרצונות ולמטרות שלכם.
אילו דירות להשקעה בחו"ל טובות
דירות טובות להשקעה ,לפי המטרה והדרישה שלכם. במקרה של מדינות אירופה מרבית המשפחות הן עד 4 נפשות במשפחה, לכן אם מטרתכם היא השקעה בנכס להשכרה אין צורך בנכס גדול. דירה של 2-3 חדרים מספיקה ומספקת את מרבית המשפחות האירופאיות, כך המשפחות יכולות לשלם את דמי השכירות. במקרה של דירות גדולות יכול להיות קשה למצוא דיירים להשכרה עקב חוסר ביקוש, בדקו את ביקוש ההשכרה לאחר שבחרתם את המדינה ואת אזור ההשקעה שלכם.
במקרה של נדל"ן תיירותי זה משתנה. ניתן במקרה זה לרכוש סטודיו או דירה גדולה, היות ותיירים יכולים להגיע בכמויות שונות, בחירת סוג הנכס תשתנה בהתאם לרצון ומטרת המשקיע.
דעו את היתרונות והחסרונות של כל סוג נכס ואיך הוא עתיד להרוויח, התאימו את בחירת הדירה לפי המדינה והאזור בו בחרתם. לאחר שתבדקו את ביקוש ההשכרה באזור יהיה לכם יותר קל לבחור את ההשקעה המתאימה למטרה ולרצונות שלכם.
ניהול סיכונים בהשקעות חו"ל
- בדיקת נכס פיזית: לעולם אל תקנו מבלי שראיתם את הנכס. טוסו למקום, בדקו את מצב הנכס, וודאו שאין נזקים נסתרים בקירות או בתשתיות שייקרו את ההשקעה.
- אימות משפטי: וודאו כי המוכר הוא אכן בעל הנכס הרשום בטאבו המקומי ושאין על הנכס עיקולים או חובות עבר.
- עלויות נסתרות: קחו בחשבון מיסי רכישה, עמלות רישום, ודמי ניהול שוטפים.
- שינויי מטבע: תנודות בשערי החליפין (למשל מול האירו או הדולר) יכולות להשפיע ישירות על התשואה נטו שלכם.
מעוניינים בהשקעות נדל״ן בגאורגיה
מלאו את הטופס לקבלת מידע נוסף ללא התחייבות
נדל"ן בחו"ל סיכונים שכדאי להכיר
בהשקעת נדל"ן חו"ל חשוב לבדוק מספר היבטים חשובים במטרה להימנע מסיכונים אפשריים בהשקעה.
- בדיקת נכס: ישנם משקיעים אשר אינם בוחרים לבדוק את הנכס ,משום שהוא במדינה אחרת ובכך "נופלים בפח".
על מנת להימנע ממצב זה, טוסו למדינה ולדירה בה אתם מתעניינים, בדקו כי הדירה עומדת בדרישות שלכם, ראו האם היא זקוקה לשיפוץ או תיקון העלול לעלות לכם סכום כסף, אפילו פיצוץ או שבר בקיר יכולים לגרום לעלייה נוספת במחיר הסופי של ההשקעה.
בדקו את הנכס גם בצורה רשמית. בדקו כי האדם עימו אתם עתידים לסגור את העסקה הוא בעל הנכס הרשמי וודאו שזהו אינו נוכל. וודאו גם כי אין חובות או עיקולים על הנכס שיפתיעו אתכם לאחר הרכישה, ניתן להיעזר בגורם מוסמך שיבדוק עבורכם את העניין.
- עלויות נסתרות – בדקו מה הוא סך העלות של רכישת הנכס כולל מיסים, רישום בטאבו וכדומה. דעו והתאימו את התקציב לפי כל העלויות הרלוונטיות. דעו ובדקו כי ישנם עלויות גם לאחר הרכישה הסופית, בדקו האם בתור משקיע זר ישנן הטבות או עלויות נוספות החלות עליכם, דעו כי המיסים עלולים לעלות עם השנים, קחו זאת בחשבון לפני רכישת נכס.
- שינויים משפטיים – חוקים מדיניים העלולים להשפיע בעתיד על הנכס ולפגוע ברווחיות שלו. בימינו מדינות רבות מעודדות את המשקיע הזר לבחור במדינתם באמצעות הטבות, בדקו את הסעיפים הקטנים ומה הם כוללים לעתיד שלכם ושל הנכס שלכם במדינה.
- שינוי מטבע – אמנם את הדבר הזה אינכם יכולים לחזות, אך עליכם להיות מודעים לו. בעקבות שינויי מטבע ישנה אפשרות שתרוויחו פחות או יותר בהתאם לסוג השינוי והיציבות, זהו סיכון שאתם צריכים להתחשב בו בעת רכישת נדל"ן בחו"ל, ישנם סיכונים אותם ניתן לחזות ולהימנע מהם בקלות, אך ישנם סיכונים שאינם בשליטתנו, עליכם להיות מודעים לסיכונים ולהתאים את ההחלטה שלכם בהתאם.
איך לבחור עורך דין נדל"ן להשקעות בחו"ל ?
כאשר בוחרים לקחת שירותי עורך דין נדל"ן להשקעות בחו"ל, יש לוודא מספר דברים חשובים.
ראשית, בדקו מהו הייעוץ או השירות אותו אתם צריכים מעורך הדין. הבנה והגדרת השירות יעזור לכם גם בבחירת עורך דין וגם בהמשך הדרך.
לאחר מכן, עליכם לחפש מהו תחום ההתמחות של עורך הדין. במקרה של נדל"ן השקעות תצטרכו לחפש עורך דין נדל"ן.
בנוסף לכך, במקרה של השקעות חו"ל ,תצטרכו עורך דין נדל"ן המכיר, בקיא ויודע את השוק המקומי. לדוגמא, במידה ובחרתם להשקיע בגיאורגיה תצטרכו שירותי עורך דין נדל"ן המבין, מכיר ויודע את השוק הגיאורגי.
שלב זה חשוב מאוד בהתקדמות הצלחתכם בהשקעה נכונה, בטוחה ואמינה.
לאחר שווידאתם ואישרתם את תחום ההתמחות, בדקו מה כולל השירות ומהו הליווי אותו מציע עורך הדין. התייעצו עימו על ההשקעה, מניסיונו הרב בוודאי שיוכל לדייק אתכם ולהכווין אתכם לדרכים נכונות. במהלך הייעוץ הראשוני ניתן גם לראות את האינטראקציה עם עורך הדין ולהבין איך יראה המשך הדרך ושירותו עד לסגירת עסקת נדל"ן.
ובכך אנו ממשיכים לדבר הבא, ניסיון. הקהל מצביע ברגליים, ראו ובדקו כי המשרד עזר ותרם ללקוחות נוספים בנושאים הדומים למקרה שלכם, לאחר שווידאתם את הדברים הללו, בדקו את עלות השירות. מומלץ לחתום על שכר טרחה ובו כוללים השירותים והשכר, בצורה זו תוכלו למנוע אי נעימות בהמשך הדרך.
היעזרות בשירותי עורך דין נדל"ן בחו"ל עוזר רבות למשקיע הזר, בזכות ההיכרות והידע עם השוק המקומי, מבין ומכיר את הכללים והחוקים והבירוקרטיה הנדרשת, ודאו כי עורך הדין שבחרתם עונה על הקריטריונים הרלוונטיים בתחום ההשקעה שלכם.
שאלות נפוצות נדל"ן בחו"ל
איך מנהלים נכס בחו"ל מרחוק ומי דואג לתחזוקה?
ניהול נכס מרחוק מתבצע בדרך כלל באמצעות חברת ניהול נכסים מקומית. החברה אחראית על מציאת שוכרים, גביית דמי שכירות, ותיקון תקלות שוטפות. העלות המקובלת נעה בין 8% ל-15% מההכנסה החודשית, תלוי בסוג השירות ובמדינה.
מה עדיף בחו"ל, השקעה בדירת מגורים או בנדל"ן מסחרי?
השקעה במגורים נחשבת בדרך כלל לבטוחה ויציבה יותר, עם ביקוש קשיח. נדל"ן מסחרי (משרדים או חנויות) יכול להניב תשואה גבוהה יותר, אך הוא רגיש יותר לשינויים כלכליים ודורש הבנה עמוקה יותר של השוק המקומי.
איפה הכי כדאי להשקיע בנדל"ן בחו"ל עם תקציב של 300 אלף שקלים?
בתקציב כזה, יעדים כמו גיאורגיה (במיוחד בטומי או טביליסי) וערים משניות ביוון או קפריסין הם הריאליים ביותר. בגיאורגיה, סכום זה יכול לאפשר רכישת דירת נופש חדשה קרובה לים, בעוד שבמערב אירופה סכום זה עשוי לשמש רק כהון עצמי למשכנתא.
האם יש כפל מס על הכנסות משכירות בחו"ל למשקיע ישראלי?
לא בהכרח. ישראל חתומה על אמנות למניעת כפל מס עם מדינות רבות. המשמעות היא שהמס ששולם במדינה הזרה בדרך כלל יקוזז מהמס שתצטרכו לשלם בישראל, כך שלא תשלמו פעמיים על אותו הרווח, בכפוף לדיווח תקין.
