מדריך המס המלא להשקעות נדל"ן בגיאורגיה, כמה באמת נשאר לכם בכיס?

מיסוי השקעות נדל"ן בגיאורגיה נחשב לאחד הנוחים בעולם, עם 0% מס רכישה, פטור ממס שבח לאחר שנתיים והטבות מס משמעותיות לחברות. בשנת 2026, גיאורגיה ממשיכה להוות יעד אטרקטיבי לישראלים בזכות אמנת כפל מס ומערכת ביורוקרטית דיגיטלית המנוהלת על ידי משרד המשפטים הגיאורגי.

למה גיאורגיה נחשבת למקלט מס אטרקטיבי למשקיעים זרים? 

גאורגיה נחשבת ליעד מאוד אטרקטיבי עבור משקיעים זרים מכיוון שיש לה מדיניות כלכלית מאוד פתוחה, עם בירוקרטיה נמוכה יחסית, בשילוב מערכת מיסוי נוחה ותומכת שמעודדת אנשים בעלי בעלות זרה לבוא להשקיע, עם השנים יותר ויותר משקיעים זרים מגיעים להשקיע את הכסף שלהם בנדל"ן הגיאורגי. 

 

איך הממשלה מעודדת השקעות חוץ?

 

תחום / כלי	מה זה כולל	ההטבה למשקיע הזר
חוק "תמיכת המדינה בהשקעות"	מסגרת חוקית ייעודית שנחקקה לעידוד השקעות	הטבות מס, קיצור הליכים בירוקרטיים, ליווי ממשלתי לפרויקטי השקעה
מעמד "חברה בינלאומית" (International Company Status)	סטטוס לחברות הייטק / ימאות הפועלות מגאורגיה	מס חברות 5% (רק על חלוקת רווח בפועל), מס הכנסה על שכר עובדים 5%, 0% ניכוי מס על דיבידנדים, 0% מס רכוש
אזורי סחר חופשי (Free Industrial Zones)	אזורים ייעודיים לפעילות עסקית זרה	פטור מלא ממס רווח, מס רכוש ומע"מ
מודל המס האסטוני	שיטת מיסוי חברות בגאורגיה	0% מס על רווח לא מחולק מס משולם רק כשמחלקים דיבידנד
מענק FDI (FDI Grant)	תוכנית החזר כספי ישיר למשקיעים זרים	Cashback של 15% מההוצאות ההוניות ועלויות ההכשרה
תוכנית העברת חברות אופשור	חוק מ 2024 לחברות offshore שמעבירות נכסים לגאורגיה עד 2028	מגוון רחב של הקלות מס
סטטוס "סטארטאפ חדשני"	תוקן ביוני 2025 בחוק החדשנות	הקלות מס נרחבות לתקופה של עד 10 שנים
מס רכישה	אין מס רכישה כלל בגאורגיה	חיסכון מלא מול מדינות עם מס רכישה של אחוזים בודדים עד עשרות אחוזים
אגרות רישום	רישום בטאבו הממשלתי (מרשם המקרקעין)	אגרה סמלית של 0.1% משווי הנכס, מוגבלת עד 60$ בלבד; עלות רישום כוללת כ-55-128$
מס רכוש שנתי	על נכסים לשימוש אישי (לא מושכרים)	0% מס רכוש שנתי לזרים שאינם משכירים את הנכס
מס רווח הון	מכירת נכס	20% אם נמכר תוך שנתיים; 0% מס לאחר החזקה של מעל שנתיים
תושבות באמצעות השקעה	רכישת נדל"ן בשווי 100,000$ ומעלה	מסלול לקבלת תושבות בגאורגיה
בעלות זרים על קרקע	הגבלה יחידה שקיימת	זרים יכולים לרכוש נדל"ן למגורים ומסחרי בחופשיות; רק קרקע חקלאית חסומה (אלא דרך חברה גאורגית)

בנוסף לכך, ישנן הקלות בירוקרטיה למשקיע הזר בעת רכישת הדירה. פתיחת חשבון בנק ורישום בטאבו הן משימות של המשקיע הזר ובגיאורגיה תהליכים אלו פשוטים וידידותיים למשקיע הזר, כמו כן, גיאורגיה נחשבת ליעד בטוח להשקעה בעקבות התיירות שפורחת משנה לשנה ויציבות כלכלית טובה.

 

מס רכישה בגיאורגיה, האפס שמשנה את התמונה

אז מה הם החוקים שמעודדים את המשקיע הזר לבחור בגיאורגיה כיעד ההשקעה הבא שלו? 

מס רכישה: כאשר רוכשים דירה להשקעה בישראל על המשקיע לשלם כ- 8% מס מעלות הדירה, ההקלה שחווים מהשקעת נדל"ן בגיאורגיה היא 0% מס רכישה בעת קניית הדירה למשקיע הזר, זוהי הקלה משמעותית ברכישת דירה להשקעה, כך ניתן לחסוך כסף רב ולהשקיע אותו במקום אחר. 

 

אגרות הרישום בטאבו: לאחר קניית הדירה, יהיה עליכם לרשום את הדירה על שמכם בטאבו המקומי, הרישום בטאבו עולה כסף, אך גם בתשלום אגרה זו יש הקלות לפי מספר ימי הרישום מרגע רכישת הדירה.

• רישום ישיר, באותו יום של רכישת הדירה- תשלמו בקירוב כ- 200 לארי על רישום הדירה בטאבו על שמכם, בהמרה לשקלים זה עולה פחות מ- 250 ש"ח. 
• יום לאחר רכישת הדירה, תשלמו בקירוב כ- 150 לארי, המחיר הוא פחות מ- 200 ש"ח. 
• רישום לאחר כ- 4 ימי עסקים תשלמו כ- 50 לארי, פחות מ- 60 ש"ח. 

 

עלויות רישום אלו הן נמוכות מאוד ולכן למשקיע הזר מאוד משתלם לבחור בהשקעת נדל"ן בגיאורגיה, בנוסף, הרישום לרשות המקרקעין הגיאורגית נחשב כרישום מהיר ויעיל, דבר שעוזר ומקל על המשקיע. 

שימו לב, בגיאורגיה רישום מקרקעין (טאבו) פועל לפי אזורים ולכן עליכם לבדוק לפי השקעת הנדל"ן שלכם לאיזה אזור טאבו אתם שייכים ועליכם להירשם.

 

מס על הכנסה משכירות, המסלול המופחת של 5% 

 

לאחר רכישת הדירה ורישומה בטאבו על שמכם החלטתם להשכיר את הדירה שרכשתם, עליכם לדעת מה הם ההטבות שמגיעות לכם במקרה זה, מס על הכנסה משכירות משתנה לפי סוג הנכס בו אתם מחזיקים. 

במידה וברשותכם נכס מסחרי או תיירותי (לא בכל המקרים) יהיה עליכם לשלב כ- 20% מס ממחיר ההשכרה של הנכס, לעומת זאת, אם הנכס בו השקעתם הוא נכס מגורים, נכס פרטי, מס ההשכרה יהיה כ- 5% ממחיר ההשכרה. 

 

עליכם לחשוב ולהחליט מבעוד מועד לפני תחילת ההשקעה מהו סוג הנכס ממנו אתם מעוניינים להרוויח והיכן מומלץ לכם בהתאם לבחירתכם להשקיע, מה הוא יעד מחיר ההשכרה שכן לכל עיר בממוצע מחיר השכרה שונה. 

לדוגמה, השקעות נדל"ן בטביליסי מתאימות להשקעה בכל סוגי הנכסים (מגורים, מסחרי או תיירותי) היות וזו עיר מגוונת באנשים מקומיים ובתיירים והביקוש להשכרה בעיר גבוה. 

ישנם עוד מקומות רבים להשקעה בגיאורגיה עם ייעוד השכרה שונה, השקעות נדל"ן בבטומי יתאימו לקהל יעד אחר משום שבטומי נחשבת לעיר יותר תיירותית השוכנת לחוף הים ובכך ייתכן ,כי השכרת נכס תיירותי לא יושכר ולא יניב רווח לאורך כל השנה, אחריותו הבלעדית של המשקיע לדווח לרשויות על הכנסה משכירות. השלבים שעליו לבצע:

 

• רישום הנכס והסכם השכירות במאגר – להעלות לאתר רשמי את אישור הטאבו, כי הנכס רשום על שמך ולהעלות את הסכם ההשכרה על מנת להיות זכאי למס הכנסה משכירות מופחתת של 5%.

• עדכון שער המטבע – עליכם לוודא כי דמי השכירות משולמים לפי שער המטבע המקומי (לארי) ולשנות זאת במידה והתשלום הוא במטבע חוץ. לא תוכלו לקבל את המסלול המופחת במקרה של תשלום במטבע חוץ.

• דוח שנתי – דוח שממלאים באופן מקוון, עליכם למלא את סך ההכנסה השנתית ברוטו מהשכרת הנכס שנצברה בלארי- המטבע המקומי, באתר הרשמי. האתר מחשב את סכום התשלום אותו תחויבו לשלם על השנה, שימו לב כי בניגוד למספר מקומות בעולם, הדוח הוא שנתי ולא חודשי ובסוף כל שנה עליכם לבצע זאת על השנה החולפת.

• ביצוע התשלום – לאחר חישוב סכום התשלום מהאתר יהיה עליכם לשלם את הסכום שחושב לכם לפי סך ההכנסה של השנה ולפי אחוז מס הכנסה מדמי השכירות.

האחריות לשלבים אלו היא של המשקיע, בעל הדירה. הקפידו על עמידה בזמני התשלום, רשות המיסים הגיאורגית מקפידה מאוד על מועדי ההגשה של דוחות ותשלומים ואיחור בהגשתם עלולה להוביל לקנסות וריביות שניתן להימנע מהם בקלות. 

 

מס שבח בגיאורגיה, איך למכור את הנכס ברווח בלי לשלם מס?

 

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח בעת מכירת הנכס הרשום על שמכם בטאבו, ההבדל בין המחיר שקניתם את הנכס לבין המחיר שהנכס נמכר, בגיאורגיה מס זה קיים וגובה המס הוא כ- 20% מרווח המכירה, אך ישנה כוכבית חשובה ורווחית בשבילכם  

 

במידה והנכס אותו אתם מעוניינים למכור היה בבעלותכם במשך שנתיים לפחות מרגע רכישת הנכס, לא תצטרכו לשלם את מס השבח, והרווח מפער המחירים יהיה שלכם, לעומת זאת, במקרה והחלטתם למכור את הנכס לפני השנתיים שהנכס היה בבעלותכם, תצטרכו לשלם 20% מס שבח על רווח המכירה. 

 

לכן, מומלץ לחכות שנתיים מרגע קניית הנכס על מנת להפיק את הרווח הטוב ביותר ולהימנע מתשלום מס נוסף, לרוב, נכסי נדל"ן מסחרי לא יכללו בהטבת מס השבח לשנתיים ונדל"ן תיירותי יכול להשתנות ממקרה למקרה, מומלץ לבדוק באופן מדויק עם גורם מוסמך לפי סוג הנכס שלכם לפני מכירת הדירה. 

 

אמנת כפל מס בין ישראל לגיאורגיה, הגנה על הכסף שלכם 

אמנת כפל מס, הסכם בין מדינות שנועד למנוע תשלום כפול של חברות או אנשים פרטיים כך שישלמו את המס לפי החוק במדינה אחת בלבד, בשורה טובה, ישראל וגיאורגיה חתומות על אמנה זו, יתרון נוסף להשקעת נדל"ן בגיאורגיה. 

 

אמנה זו אינה אוטומטית ועל כל אדם אשר משקיע בנדל"ן גיאורגי להגיש בקשה לרשות המיסים הישראלית ולרשות המיסים הגיאורגית. אז מה יהיה עליכם לעשות, 

• עליכם יהיה להגיש דו"ח שנתי לרשות המיסים בישראל ובו לפרט את כל ההכנסות שהרווחתם בגיאורגיה. 
• להוכיח כי שילמתם את חובת המס לרשויות בגיאורגיה לפי החוק. 
• לוודא שדיווחת לרשויות המס הגיאורגיות ושילמת את המס הנדרש לפי כללי המס הגיאורגי. 

 

חובת הדיווח היא על המשקיע, הקפידו להסדיר זאת על מנת למנוע בעיות מול רשויות המס הישראליות והגיאורגיות, לאחר ביצוע השלבים, וודאו כי רשות המיסים בישראל אישרה את בקשתכם, קיזזה את הסכום הנדרש ואינה מחייבת אתכם על מס כפול, ניתן ומומלץ להיעזר בגורם מוסמך לשלבים אלו למניעת טעויות וחיובים כפולים.

 

ארנונה ומיסי עירייה, ההוצאות השוטפות שחשוב להכיר 

לעומת מדינות רבות, בגיאורגיה אין תשלום ארנונה, מס עירוני אוטומטי. התשלום מתבצע לפי רמת ההכנסה השנתית של המשפחה, דמי הארנונה נמוכים ביחס לעולם, משפחות עם הכנסה גבוהה(לרוב מעל 100,000 לארי) לא ישלמו יותר מ 1% לדמי ארנונה. 

במידה והנדל"ן בו השקעתם הוא דירה בבניין חדש, לרוב יהיה עליכם לשלם עבור אבטחה, ניקיון ותחזוקת הבניין, במרבית הבניינים עלויות אלו נמוכות וזניחות, כמה דולרים בודדים בחודש, חשוב לדעת כי עלולות להיות הוצאות נוספות בהתאם לסוג הנדל"ן בו בחרתם להשקיע. 

על המשקיע הזר לבדוק את חובת הדיווח שלו לרשויות, כאשר אין דיווח ייתכן כי רשויות המס הגיאורגיות יחשיבו זאת כאדם שיש לו הכנסה שנתית גבוהה ויגבו ממנו מיסי ארנונה שלא לצורך.

סוג הנכס	שיעור המס	דגשים מיוחדים
נכס למגורים (פרטי)	5%	מותנה בדיווח ורישום הסכם בלארי גאורגי.
נכס מסחרי / חנות	20%	כולל משרדים ושטחי תעשייה.
נכס תיירותי (מלונאי)	20% / 18% מע"מ	תלוי במעמד המשפטי של המשקיע ובחברת הניהול.

 

נקודות מפתח למשקיע הישראלי:

• מס רכישה: 0% (חיסכון משמעותי לעומת 8% ומעלה בישראל).
• מס הכנסה משכירות: מסלול מופחת של 5% בלבד לנכסי מגורים.
• פטור ממס שבח: 0% מס על רווח הון במכירת נכס לאחר שנתיים של החזקה.
• אמנת מס: קיימת אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לגיאורגיה, המגנה על רווחי המשקיע.
• מעמד תושבות: אפשרות לקבלת תושבות בהשקעה של מעל 100,000 דולר.

לסיכום

גיאורגיה היא יעד אטרקטיבי ורווחי למשקיע הזר. עם השנים יותר ויותר משקיעים בוחרים בגיאורגיה כיעד השקעת הנדל"ן שלהם בעקבות ההקלות והמדיניות הכלכלית של הממשלה הגיאורגית לעידוד השקעות חוץ. 

לפני השקעת נדל"ן בגיאורגיה מומלץ להתייעץ עם גורם מוסמך על הזכויות והחובות שלכם בעת רכישת נדל"ן בגיאורגיה, איש מוסמך שיבדוק את כל ההיבטים הרלוונטיים לנדל"ן בו אתם מתעניינים, ניתן להתייעץ עם רואה חשבון שמתמחה בנדל"ן חו"ל ויודע את כל הדקויות לפני, בעת ולאחר הרכישה למניעת אי הבנות עם הרשויות הישראליות והגיאורגיות וחיובים כפולים או לא נכונים.