משקיעים ישראלים רבים מגיעים לגאורגיה עם עיניים נוצצות ותיק מלא מזומנים ולפעמים חוזרים הביתה עם פחות ממה שציפו. לא בגלל שהשוק רע, אלא בגלל טעויות שאפשר היה למנוע הופכות להרפתקאות יקרות.
טעות 1 – להאמין להבטחות תשואה שנשמעות טוב מדי
זאת כנראה הטעות הנפוצה ביותר. בכנסים של השקעות בתל אביב וסיורי נכסים בבטומי שומעים לא פעם את המשפט: "תשואה מובטחת של 12% בשנה." המילה "מובטחת" היא כבר סיבה לעצור ולשאול שאלות.
בפועל, תשואות ברוטו של 8%-10% אפשריות בנכסי יוקרה עם ניהול מצוין בעונת שיא אבל אלה מספרי גג. תשואה נטו ריאלית, לאחר עמלות ניהול (20%-30%), תקופות ריק, תחזוקה שוטפת, ומיסים בשתי המדינות, תיראה שונה מאוד. מי שמציג תשואה מבלי לפרט את כל ההוצאות מציג מספר שיווקי, לא מספר עסקי.
איך להימנע – תבנו מודל פיננסי עצמאי. חשוב לכלול שיעור תפוסה של 60%-70% (לא 100%) ואז תפחיתו עמלות ניהול, ותוסיפו הוצאות בלתי צפויות של לפחות 5% בשנה. התשואה שתקבלו זו התשואה האמיתית.
טעות 2 – לרכוש נכס בלי לבקר בו פיזית
נראה שזה מובן מאליו, אבל מספר מפתיע של ישראלים השלימו רכישות על בסיס סיור וירטואלי, קטלוג מצולם, ושיחת זום עם סוכן. טיסה לבטומי עולה כמה מאות דולרים. הנכס עולה עשרות אלפי דולרים. והחשבון הוא פשוט.
ביקור פיזי חושף דברים שהתמונות לא מראות, מצב הבניין האמיתי, רמת הרעש בסביבה, מרחק אמיתי מהחוף (שיכול להיות "קו ראשון" על הנייר אבל עם כביש ראשי ביניהם), מצב תשתיות השכונה, ורמת הבנייה בסביבה שתחסום את הנוף בעוד שנתיים.
איך להימנע – תטוסו לפחות פעם אחת לפני הרכישה ותקדישו יומיים-שלושה לסיורים בשכונות שונות, תדברו עם שוכרים קיימים בבניין, ותבקרו בשעות שונות של היום.
טעות 3 – לעבוד עם קבלן בלי בדיקה מוקדמת
שוק הנדל"ן בבטומי ידע את צמיחתו המהירה ביותר בשנים 2020-2024. צמיחה מהירה מושכת קבלנים מכל הסוגים כולל כאלה שהתחילו לבנות בלי ניסיון מספיק, בלי הון עצמי איתן, ובלי יכולת לעמוד בלוחות זמנים.
הבעיות הנפוצות הן בעיקר עיכובים של שנה עד שלוש שנים במסירה, ירידה מחומרי הגמר שהובטחו, קשיים בהשלמת רישום הנכס. השקעות נדל"ן בבטומי בפרויקטים על הנייר מחייבות בחינה מעמיקה של מי עומד מאחוריהם.
איך להימנע – תבדקו את המקצועיות של הקבלן כמה פרויקטים השלים, האם במועד שהובטח, ומה אומרים עליו משקיעים קודמים. חפשו ביקורות בפורומים ישראלים, קבוצות פייסבוק של משקיעים, ודברו ישירות עם אנשים שרכשו ממנו.
טעות 4 – לדלג על הבדיקות המשפטיות
גאורגיה ידועה כמדינה ידידותית לרוכשים זרים, ומערכת הרישום המקרקעין שלה נחשבת שקופה ויעילה אבל ידידותי לא אומר שהוא בלי בעיות נכסים עם שעבודים לא גלויים, סכסוכי ירושה, שטחים בנויים שלא קיבלו היתר, או זכויות בנייה שסתמו את הגלריה כל אלה מופיעים גם בשוק הגאורגי.
איך להימנע – תשכרו עורך דין גאורגי מנוסה לא זה שהמוכר ממליץ עליו. עלות של 300-600 דולר לבדיקה משפטית מלאה היא אחת ההשקעות הכי משתלמות בתהליך. הבדיקה צריכה לכלול נסח טאבו עדכני, בדיקת שעבודים, היתרי בנייה, ותוכנית קומות תואמת.
טעות 5 – זלזול בעלויות הניהול מרחוק
ניהול נכס בבטומי מישראל הוא פרויקט בפני עצמו. חברות ניהול מקומיות שונות מאוד באיכות שלהן חלקן מצוינות, חלקן נעלמות כשיש תקלה, וחלקן גובות 25% עמלה ומביאות שוכרים ב-50% מהזמן.
בנוסף, מי שמשכיר לטווח קצר (Airbnb וכדומה) חשוף לבלאי גבוה יותר, צורך בהחלפת ריהוט תכוף, ובעיות תיאום עם שוכרים מדינות שונות — כל זה מרחוק.
איך להימנע – לפני הרכישה, ראיינו לפחות שתיים-שלוש חברות ניהול, בדקו לקוחות קיימים שלהן, והבינו בדיוק מה כלול בשירות.
טעות 6 – להתעלם מהסיכון הגיאופוליטי
גאורגיה היא מדינה קטנה באזור לא פשוט. אחרי 2008 (מלחמת רוסיה-גאורגיה) ואחרי 2022 (הגירה המונית של רוסים ואוקראינים לבטומי), הוכח שאירועים אזוריים משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן המקומי לפעמים בצורה חיובית כמו גל ביקוש פתאומי ולפעמים שלילית כמו ירידת ביקוש תיירותי, אי-ודאות פוליטית.
משקיעים שבנו על הנחת המשך יציב של מגמות שוק ללא שוליים בטיחות גילו שהמגמות יכולות להשתנות מהר.
איך להימנע – אל תשקיעו בבטומי כסף שתצטרכו בטווח הקצר. כלכלו על אופק השקעה של לפחות 5-7 שנים, ועל כך ייתכנו תקופות של ירידת הכנסות. גיוון, בין נכסים, מדינות, ומטבעות, הוא עיקרון שרלוונטי כאן יותר מהרבה מקומות אחרים.
טעות 7 – לא לטפל במס הישראלי
טעות שמשקיעים מגלים לא פעם רק כשמגיע מועד הגשת הדו"ח השנתי לרשות המסים, הכנסות משכר דירה בחו"ל חייבות בדיווח בישראל. אמנת המס בין ישראל לגאורגיה מפחיתה כפל מס, אבל היא לא מבטלת חובת דיווח.
בנוסף, השקעה הנעשית דרך חברה (ישראלית או זרה) כרוכה בהשלכות מס שונות לחלוטין מרכישה אישית. מי שלא מתייעץ עם רואה חשבון ישראלי שמכיר השקעות בחו"ל עלול לשלם מס שלא ציפה לו, או להחמיץ הטבות מס שהיה זכאי להן.
איך להימנע – עוד לפני הרכישה תתייעצו עם רואה חשבון ישראלי שמתמחה בהשקעות בחו"ל. חשוב שתבינו את חבות המס הכוללת שלכם, ותכננו את מבנה הרכישה (אישי מול חברה) בהתאם.
לסיכום
גאורגיה ובטומי בפרט ממשיכות להיות יעד מעניין למשקיעים ישראלים אבל השוק בשל, תחרותי, ומלא באנשים שמעוניינים ויכולים למכור לכם חלום. שבע הטעויות האלה הן לא גזירת גורל. כולן ניתנות למניעה עם קצת סבלנות, ייעוץ מקצועי, וכלל ברזל אחד, אל תחליטו מהר על כסף שלקח לכם זמן להרוויח.
