כל מה שצריך לדעת לפני שבוחרים יעד להשקעה בישראל או בגאורגיה

השוואה בין שוק הנדל"ן הישראלי לגיאורגי חושפת פערים דרמטיים בהון העצמי הנדרש ובתשואות, כאשר גאורגיה מציעה סף כניסה נמוך של כ 60,000 דולר ותשואות של עד 12%, לעומת שוק ישראלי המאופיין במיסוי גבוה (18% מע"מ על דירות חדשות) ותשואות נמוכות של 3,4%.

 

נקודות מפתח להשקעה חכמה:

1. הון עצמי: השקעה בגיאורגיה מתחילה ב 180,240 אלף ש"ח, לעומת מיליוני שקלים בישראל.
2. מיסוי מועדף: 0% מס רכישה בגיאורגיה למשקיעים זרים מול 8% בישראל.
3. תשואות: פוטנציאל רווח משכירות בשיעור של 7,12% בשנה בערים כמו בטומי וטביליסי.
4. יציבות פוליטית: תהליך הצטרפות גאורגיה ל האיחוד האירופי בשנת 2026 מחזק את הביטחון הכלכלי.
5. אמנת מס: קיומה של אמנה למניעת כפל מס מול רשות המיסים בישראל.

 

ישראל או גאורגיה איך תדעו היכן נמצא יעד ההשקעה הבא שלכם?  

היום ננסה לעזור לכם להבין את ההבדלים בין שוק הנדל"ן הגיאורגי לשוק הנדל"ן הישראלי.

השקעת נדל"ן הפכה להכנסה משתלמת עבור המשקיעים ונחשבת כהשקעה בטוחה עקב הביקוש הרב לדירות מגורים ברחבי העולם, גאורגיה הפכה ליעד אטרקטיבי עבור המשקיע הישראלי, בזכות המדיניות של ממשלת גאורגיה המקלה ועוזרת למשקיעים זרים להיכנס לשוק הנדל"ן המקומי, מחירי רכישה זולים ובירוקרטיה קלה.

 

השוואה כלכלית ואיזה הון עצמי נדרש

 

נתחיל מהבנה מה צריך כדי להתחיל השקעת נדל"ן, לכל סוג השקעה יש צורך בהון ראשוני- סכום כסף אותו תוכלו למשוך מחשבון הבנק או מחסכונות לביצוע ההשקעה. סכומי ההשקעה משתנים בין סוג ההשקעה וגודל ההשקעה. 

במקרה של השקעת נדל"ן אנו בעצם מבצעים רכישת דירה, במרבית המקרים המשקיע משכיר את הדירה ובכך הוא עושה רווח כספי מתשלום השכירות, כמו הכנסה חודשית נוספת. זו השקעה לטווח הרחוק שניתן לכסות אותה ותניב לנו רווח. 

מחירי הדירות משתנים בין מדינות, בין ערים ובין סוג הנדל"ן (דירה חדשה או ישנה, גדולה או קטנה, מגורים או מסחרי). השקעות נדל"ן בבטומי לא יעלו כמו השקעות נדל"ן בתל אביב למרות שהן ערים דומות, שתיהן שוכנות על קו החוף ונחשבות כמקום תיירותי.

דירה ממוצעת בתל אביב עולה כמה מיליוני שקלים, כמובן שזה תלוי בגודל, מיקום וסוג הדירה. עבור אותו הסכום תוכלו לרכוש מספר דירות להשקעה בגאורגיה. 

המחיר הממוצע להשקעות נדל"ן בגאורגיה עומד על 60-80 אלף דולר, בחישוב מהיר לשער השקל דירה ממוצעת תעלה לנו 180-240 אלף ש"ח, רחוק ממספר המיליונים בתל אביב.  

לכל מדינה היתרונות והחסרונות שלה, אך ההבדל בהון הראשוני הוא משמעותי ולכן משקיעים ישראליים רבים בוחרים להשקיע מחוץ לגבולות ישראל ובוחרים בהשקעות נדל"ן בגאורגיה.

 

תשואות שכירות ופוטנציאל רווח 

מחירי ההשכרה שונים גם כן בין מדינות, ערים וסוג הנכס. בגאורגיה התשואה הממוצעת עומדת על כ- 7-12 אחוזי תשואה, כך ניתן לכסות מהר את מחיר ההשקעה ולהרוויח במהירות. 

לעומת זאת, בישראל התשואה עומדת על 3-4 אחוזים, כך שתשואת השכירות נמוכה יותר וייקח לנו זמן רב לכסות את מחיר ההשקעה ולהגיע לרווח מהשכרת הנכס.  

בסופו של דבר, בגאורגיה יש צורך בהון עצמי נמוך יותר מישראל ונוכל לכסות את מחיר ההשקעה במהירות רבה ולהשיג רווח לטווח הרחוק יציב ובטוח.

 

הסבר על יוקר המחייה בישראל 

ישראל נחשבת למדינה יקרה מאוד מבין מדינות ה- OECD, החל מקניית מצרכים בסיסיים לבית ועד לרכישות הגדולות. עם השנים יוקר המחיה עולה ועולה ואין שינוי משמעותי בשכר העובדים, כך שלמשפחות צעירות קשה להחזיק את הראש מעל המים בעניין הכלכלי.

בעבר משפחות צעירות היו מתחילות את דרכן בפריפריה משום שמחירי הדיור היו נמוכים וריאליים, הממשלה הציעה הטבות והקלות לגרים בפרפריה על מנת להגדיל את הביקוש, אך כיום רכישת דירה בערי פריפריה עם הון עצמי נמוך כמעט ואינה אפשרית.  

משפחות מתמודדת עם צורך בסיסי של רכישת מוצרי מזון ומקום מגורים, אלו הם צרכים בסיסים בלבד ועוד לא דיברנו על מותרות שמחירם מרקיע שחקים גם כן כמו 

• תחבורה (דלק ותחבורה ציבורית)
• חינוך (גנים וחוגים)
• ריביות שעולות 

 

כך שלטווח הרחוק הסיכוי שמשפחה בישראל תצליח למצוא השקעה ריאלית במדינה יורד, דבר המוביל משקיעים צעירים להשקיע מחוץ לגבולות המדינה, כך הם חוסכים כסף רב ומרווחים סכומים גבוהים יותר.

 

ראש בראש, דירה בבאר שבע או בחיפה מול דירת יוקרה בטביליסי 

פרמטר	דירה בבאר שבע	דירה בחיפה	דירת יוקרה בטביליסי
מחיר רכישה אופייני	כ-1.24 מיליון ₪ בממוצע	כ-1.82 מיליון ₪ בממוצע	משתנה מאוד, לרוב זולה משמעותית מדירת יוקרה מקבילה בישראל
מחיר למ"ר	נמוך יחסית לישראל	בינוני ביחס לערים הגדולות בישראל	ב-Vake סביב €2,000 למ"ר לפי מחירי ביקוש חציוניים
שכירות חודשית	חציון כ-2,600 ₪	חציון כ-3,200 ₪	בדירות יוקרה תלוי מאוד באזור, בגודל וברמת הגמר
תשואה פוטנציאלית	לרוב גבוהה יחסית לשוק הישראלי	בינונית עד גבוהה, בהתאם לשכונה	כ-7%-5% באזורים יוקרתיים כמו Vake ו Saburtalo
רמת הנכס בתקציב נתון	דירה סטנדרטית	דירה סטנדרטית עד איכותית	אפשרות לדירה חדשה או יוקרתית במיקום מבוקש
מיסוי ועלויות רכישה	עלויות ומיסוי למשקיע עשויים להיות משמעותיים	עלויות ומיסוי למשקיע עשויים להיות משמעותיים	סביבת מיסוי ועלויות שונה מישראל ויש לבדוק כל עסקה לגופה
פוטנציאל השבחה	תלוי שכונה, התחדשות עירונית ופיתוח העיר	משמעותי באזורים שעוברים התחדשות	תלוי בהמשך התפתחות טביליסי ובביקוש מצד מקומיים וזרים
ניהול הנכס	פשוט יחסית למשקיע ישראלי	פשוט יחסית למשקיע ישראלי	דורש לרוב חברת ניהול או גורם מקומי
חשיפה למטבע	אין חשיפה ישירה למט"ח למשקיע שמנהל את כספו בשקלים	אין חשיפה ישירה למט"ח	קיימת חשיפה למטבע ולשינויים בשערי חליפין
יתרון מרכזי	שוק מוכר ופוטנציאל לתשואה טובה בישראל	עיר גדולה עם אוכלוסיית סטודנטים ותעסוקה מגוונת	אפשרות לקבל נכס ברמה גבוהה יותר ביחס לתקציב
חיסרון מרכזי	מחיר כניסה גבוה ביחס לתשואה	מחיר רכישה גבוה יותר מבאר שבע	השקעה במדינה זרה עם סיכוני שוק, מטבע וניהול

 

איפה התשואה משתלמת יותר?

התשואה בגאורגיה משתלמת יותר מהתשואה בישראל, מה שאומר שכאשר נבחר להשכיר את הנכס בו השקענו בגאורגיה נרוויח דמי השכרה גבוהים ומשתלמים. בישראל התשואה עומדת על 3-4 אחוזים לעומת גאורגיה שעומדת על 7-12 אחוזי תשואה. 

במבט לעתיד המשקיע בנדל"ן בגאורגיה יצליח לצמצם את סכום ההשקעה במהירות, כך הוא מרוויח סכום גדול בפחות זמן.

דבר שיש לשים לב אליו, בדקו מה הוא סוג הנכס בו אתם משקיעים. ישנם מספר סוגי נדל"ן : 

• נדל"ן מגורים
• נדל"ן מסחרי
• נדל"ן תיירותי 

 

נדל"ן מגורים או מסחרי, במרבית המקרים ניתן להשכיר לטווח הרחוק ולאורך כל השנה, לעומת זאת נדל"ן תיירותי לא עובד כך, זמן ההשכרה הוא בעיקר בתקופה שישנם תיירים.

לכן החליטו וקבעו מה היא המטרה שלכם וחפשו בהתאם יעדי השקעה וסוגי נכסים רלוונטיים. 

ניתן להיוועץ עם גורם מוסמך המבין את סוגיית השקעות הנדל"ן  כך שיוכל להתאים ולהמליץ לכם על מיקום מומלץ וסוגי נכסים, עורך דין נדל"ן בגיאורגיה יוכל לעזור ולסייע לכם בנושא זה בזכות הידע על הכללים, החוקים, התרבות והצורך המקומי.

 

מיסוי ובירוקרטיה, איפה קל יותר להיות משקיע? 

ראשית יש להבין את ההבדל המשמעותי, כאשר מחליטים לבצע השקעה בחו"ל, הבדלי שפה. בגאורגיה כמו מדינות רבות, כלל המסמכים הנדרשים מחויבים להיות בשפה המקומית (גאורגית), במידה ואינם בשפה המקומית, יש לתרגם אותם מול גורם מוסמך. ניתן להיעזר בשירות נוטריון או עורך דין לביצוע התרגום.  

הבירוקרטיה הגיאורגית נחשבת לפשוטה וידידותית בזכות ההקלות של ממשלת גיאורגיה המעודדת משקיעים זרים להשקיע בה, המשקיע הזר יכול לבצע פעולות רשמיות בקלות ובמהירות כמו לפתוח חשבון בנק מקומי, חתימה על חוזים ורישום עצמי בטאבו.

הבירוקרטיה הישראלית יותר נוקשה ודורשת מספר שלבים לעדכון הרכישה ותשלום מרובה של אגרות ומיסים על הרישומים הרשמיים, מיסי מדינה בעת השקעה מחושבים אחרת בין מדינות ותלויים במדיניות המקומית.

בזכות ההקלות הממשלתיות של גאורגיה על המשקיע הזר לשלם 0% מס רכישה, בניגוד לישראל שעומד על כ- 8% מסך הדירה, יתירה מזאת, בין גאורגיה וישראל יש אמנת מס, כך שאין צורך לשלם את המס בשתי המדינות.         

דבר זה תורם לאזרחים הישראליים, כאשר ישנו רווח מההשקעה בגאורגיה ושילמתם את המס בגאורגיה לא תחויבו לתשלום מס בישראל על אותו הרווח, וודאו כי אתם מעדכנים את הרשויות ויש בידכם את המסמכים המוכיחים כי שילמתם לשם מניעת אי הבנות.

פרמטר	ישראל	גיאורגיה
תרגום מסמכים	אין צורך	יש צורך
מס רכישה	8% מס	0% מס
רישום רשמי	תשלום לכלל המשרדים הרלוונטיים	תשלום בטאבו המקומי, עלות נמוכה ומשתנה
ארנונה	קבועה וכללית לפי גודל הנכס	נמוכה ביחס לעולם, נקבעת לפי ההכנסה המשפחתית (עד 1%)

 

בסופו של דבר אם נסתכל על מכלול היתרונות והחסרונות נוכל לראות ולהבין כי גאורגיה היא מדינה המקלה ועוזרת למשקיעים הזרים בנדל"ן להגיע ולבחור בה ליעד ההשקעה הבא שלהם ולכן קל להיות משקיע בה ולטווח הרחוק זה גם משתלם.            

שימו לב לבצע השקעה בטוחה ואמינה מול גורמים רשמיים, בכל השקעה ישנה אפשרות לנוכלים. ניתן לפתור בעיה זאת בקלות באמצעות בדיקה רשמית מול הרשויות, דבר זה עורך דין יכול לבצע ולאשר לכם את מהימנות העסקה.

 

למה שוק הנדל"ן בגאורגיה עדיין בנסיקה בזכות התיירות והאיחוד האירופי

 

גאורגיה נמצאת בתהליך לקבלת מעמד כחברה באיחוד האירופי, האיחוד האירופי נותן למשקיעים הזרים הרגשה כמקום יציב, כך בעת שגאורגיה עתידה להיות חלק מן המדינות האלו היא נחשבת ליציבה ובטוחה להשקעה לטווח הרחוק. 

בנוסף לכך, ישנם כללים של האיחוד בהן המדינות החברות והעתידות להיות כמו גאורגיה מחויבות לעמוד, מה שמוסיף ביטחון למשקיע הזר, גאורגיה מחויבת לעמוד בכללים לפי חוקים ותקנים אירופאיים רשמים.

העתיד הכלכלי של גאורגיה מעיד על יציבות בזכות האיחוד האירופי המעודד ועוזר לכלכלה הגיאורגית בתחומים שונים. 

התיירות בגאורגיה נוסקת, יותר ויותר תיירים בוחרים להגיע ולטייל בה  בזכות הנופים המרהיבים שלה, האוכל הטעים והאטרקציות המרובות. תיירים מכניסים כסף למדינה, כאשר הם קונים מוצרים, רוכשים מזון ומתאכסנים. 

ביעדים התיירותיים כמו באטומי וטביליסי משקיעים זרים בוחרים להשקיע בנדל"ן תיירותי עקב הצורך והביקוש, כך שמשקיעים אלה מגדילים את הביקוש לשוק הנדל"ן התיירותי בגיאורגיה.  

גאורגיה כרגע נחשבת כמועמדת לחברה באיחוד האירופי והתיירות בה גדלה מדי שנה, דברים אלה מראים למשקיע הזר יציבות, אמון וביטחון כלכלי לבחור בה  כיעד למשקיעים.

לכן שוק הנדל"ן הגיאורגי נמצא בנסיקה, בעקבות הביקוש לנדל"ן שגובר עם השנים. 

 

 

סיכום 

השקעת נדל"ן בגאורגיה מתאימה לכל אדם המעוניין בביצוע השקעה לטווח ארוך. ראשית עליכם לוודא כי יש בידכם את ההון הראשוני להשקעה, אך כמו שאמרנו ההון הראשוני בגאורגיה נחשב לנמוך ביחס ליעדים רבים בעולם כולל ישראל. 

כך גם הרווח העתידי מההשקעה גבוה ביחס למדינות אחרות, תוכלו לכסות את מחיר ההשקעה ולבצע רווח משמעותי לעתידכם. 

השקעת נדל"ן בגאורגיה קרובה מתמיד ונגישה, ניתן להתייעץ עם עורך דין נדל"ן בגאורגיה שיסביר לכם לעומק מה הוא התהליך ואיך ניתן לבצע אותו ביעילות ובהתאם לדרישות ולרצונות שלכם.