גאורגיה הפכה בשנים האחרונות לאחת היעדים המבוקשים ביותר עבור ביצוע השקעות נדל"ן בגאורגיה אבל השאלה שחוזרת ועולה בקרב כל משקיע שמגיע לשוק הגאורגי היא, טביליסי או בטומי? הבירה או חוף הים? יציבות ארוכת טווח או תשואות עונתיות גבוהות?.
טביליסי מול בטומי: השוואה מהירה של תשואות
טביליסי
תשואה ברוטו ממוצעת של 7.68% לשנה (נתוני Global Property Guide, אוגוסט 2025). שכירות ארוכת טווח מניבה בדרך כלל 6%-8%, ונכסים להשכרה קצרת טווח (Airbnb וכדומה) יכולים להגיע ל-10%-12% ויותר בשכונות מבוקשות. מחיר ממוצע לדירה חדשה עמד על כ-1,330 דולר למ"ר בתחילת 2025, עלייה של יותר מ-11% לעומת השנה הקודמת.
בטומי
תשואה ברוטו ממוצעת של 8.11% לשנה (Global Property Guide, אוגוסט 2025). נכסים פרמיום עם נוף לים מניבים 12%-16% בשיא העונה. מחיר ממוצע לדירה חדשה עמד על כ-1,179 דולר למ"ר לפי דוח Colliers מיוני 2025, עלייה של 13.5% לעומת השנה הקודמת.
במבט ראשון בטומי מנצחת בנתון התשואה הגולמי. אבל הנתון הזה לבד מספר רק חלק מהסיפור הגדול, ולעיתים את החלק הפחות חשוב.
חשוב לציין גם את ההקשר ההיסטורי, בשנת 2022 בשיא גל ההגירה שהגיע לגאורגיה בעקבות הפלישה הרוסית לאוקראינה, עמדה התשואה הממוצעת בטביליסי על 10.18% ובבטומי על 12.31%. מאז, עם ייצוב השוק ועליית מחירי הנדל"ן, התשואות ירדו. שוק הנדל"ן בגאורגיה כולו רשם ב-2024 היקף שיא של 4.3 מיליארד דולר גידול של 8.6% לעומת 2023 כשטביליסי מייצגת כ-72% מהשוק ובטומי כ-20%.
| פרמטר | טביליסי | בטומי |
|---|---|---|
| תשואה ממוצעת לטווח ארוך | 9%-6% בשנה | 14%-8% בשנה |
| תשואה מהשכרה לטווח קצר (Airbnb) | בינונית / גבוהה | גבוהה מאוד בעונת התיירות |
| ביקוש תיירותי | יציב לאורך כל השנה | חזק בעיקר בקיץ |
| יציבות השוק | גבוהה יותר | תנודתית יותר |
| מחיר ממוצע למ"ר | גבוה יותר | נמוך יותר יחסית |
| קהל יעד עיקרי | מקומיים, סטודנטים, אנשי עסקים | תיירים ומשקיעים זרים |
| סיכון בהשקעה | נמוך–בינוני | בינוני / גבוה |
| קלות השכרה שנתית | גבוהה | בינונית |
| פוטנציאל עליית ערך | יציב וארוך טווח | מהיר יותר אך פחות יציב |
| התאמה למשקיע סולידי | גבוהה | בינונית |
| התאמה למשקיע שמחפש תשואה מקסימלית | בינונית | גבוהה מאוד |
אז איפה התשואה גבוהה יותר?
- בטומי נחשבת לעיר עם פוטנציאל התשואה הגבוה ביותר בנדל"ן בגאורגיה, בעיקר בדירות נופש והשכרות קצרות טווח לתיירים.
- טביליסי מציעה בדרך כלל יציבות גבוהה יותר, פחות עונתיות, ושוק חזק להשכרה ארוכת טווח.
למי כל עיר מתאימה?
- בטומי – למשקיעים שמחפשים תשואה גבוהה יותר ומוכנים לקחת יותר סיכון ותלות בתיירות.
- טביליסי – למשקיעים שמעדיפים הכנסה יציבה, ביקוש קבוע ופחות תנודתיות.
מסקנה קצרה
אם המטרה שלך היא מקסימום תשואה פוטנציאלית, בטומי בדרך כלל מובילה.
אם המטרה היא השקעה יציבה ובטוחה יותר לטווח ארוך, טביליסי לרוב עדיפה.
ממה באמת מורכבת התשואה בנדל"ן בגאורגיה?
תשואה שוטפת מול תשואה פוטנציאלית
יש הבחנה קריטית שמשקיעים רבים מדלגים עליה, ההפרש בין תשואה שוטפת לתשואה פוטנציאלית.
תשואה שוטפת – היא מה שהנכס מכניס בפועל לחשבון הבנק שכר הדירה בפועל, בניכוי ימי ריקנות, עלויות ניהול ותחזוקה, ומיסים. בטביליסי, שוק השכירות ארוכת הטווח מספק הכנסה יציבה לאורך כל חודשי השנה. דירת 50–60 מ"ר במחיר כניסה של כ-70,000 דולר בשכונות בינוניות יכולה להניב כ-7,000 דולר בשנה ותזרים קבוע ולא תלוי עונה. שוכרים שם הם בעיקר מקומיים, תושבים זרים, סטודנטים ואנשי מקצוע ביקוש שהוא לא תלוי עונה. חוזי שכירות לחצי שנה ושנה הם הנורמה, ואחוז הריקנות בשכונות מבוקשות נמוך.
תשואה פוטנציאלית – מחשבת את מה שהנכס יכול להניב בתנאים מיטביים עונת קיץ מלאה, מחירים גבוהים ללילה, תפוסה גבוהה. בבטומי, הנתון הפוטנציאלי מרשים דירת חדר שינה עם נוף לים יכולה להגיע ל-50-70 אירו ללילה בשיא הקיץ. אבל הפוטנציאל הזה לא מובטח, ולרוב לא מתממש לאורך כל השנה.
ההפרש בין השתיים מגדיר את רמת הסיכון שמשקיע מוכן לקחת על עצמו. מי שמחשב תשואה נטו אמיתית לאחר עלויות ניהול, תקופות ריקנות, תחזוקה ומיסוי עשוי לגלות שההפרש בין שתי הערים קטן בהרבה ממה שנתוני ה"תשואה ברוטו" מציינים.
השפעת תיירות על התשואה
התיירות היא הדלק של שוק הנדל"ן בבטומי. על פי נתוני הרשות הלאומית לתיירות של גאורגיה, בטומי קלטה ב-2024 למעלה מ-2 מיליון מבקרים בינלאומיים, גידול של 11.6% לעומת השנה הקודמת. בעונת הקיץ, אחוזי התפוסה בדירות הממוקמות בסמיכות לחוף עולים על 80% בקלות. ההשקעות בתשתיות הרחבת שדה התעופה הבינלאומי ועבודות נמל ממשיכות לשפר את הנגישות ולהגדיל את מספר הנוחתים.
הבעיה היא הצד השני של המטבע בחודשי החורף נובמבר עד דצמבר בטומי מתרוקנת. תיירים מגיעים לא שוכרים דירות. ומשקיע שרכש נכס בציפייה לתפוסה גבוהה צריך לקחת בחשבון שהכנסתו האמיתית מחולקת על פני 5–7 חודשי פעילות בשנה, לא 12. אחוזי התפוסה יורדים בחדות, ומשקיעים שמסתמכים על הכנסות Airbnb עלולים למצוא עצמם עם נכס שעומד ריק שלושה עד ארבעה חודשים בשנה.
סיכון מול תשואה – ההבדל האמיתי בין טביליסי לבטומי
רמת סיכון בבטומי
הסיכון המרכזי בבטומי הוא ריכוז יתר על ביקוש עונתי. בעיר שמושכת תיירים בעיקר בחודשי מאי עד ספטמבר, משקיע שלא מודע לדינמיקה הזו עלול למצוא עצמו מופתע לאחר הרכישה הראשונה.
סיכון נוסף הוא תלות בשווקי מקור ספציפיים. חלק ניכר מהתיירים בבטומי מגיעים ממדינות בעלות עצבנות פוליטית רוסיה, מדינות חבר העמים ואזורים מסוימים במרחב. שינוי גיאופוליטי, הגבלות נסיעה, או שינוי בקשרים הדיפלומטיים יכולים להשפיע ישירות על הביקוש.
עלויות ניהול בנכסי Airbnb גבוהות מאלה של שכירות ארוכת טווח: ניקיון, תחזוקה שוטפת, ניהול פניות כל אלה גוזלים 20%-30% מהתשואה הגולמית.
גורם סיכון נוסף הוא אי ודאות רגולטורית. גאורגיה עברה בשנים האחרונות תנודות פוליטיות, ואף שהמסגרת המשפטית לרכישת נדל"ן על ידי זרים נשמרה יציבה, אי-ודאות לגבי מסלול ה-EU של המדינה עלולה להשפיע על אטרקטיביות ההשקעה בטווח הבינוני.
לסיכום, בטומי היא שוק בעל פוטנציאל תשואה גבוה, אבל פרופיל הסיכון שלה גבוה בהתאם, עונתיות, תחרות גדלה, תלות בגורמים חיצוניים שהם לא בשליטת המשקיע.
רמת סיכון בטביליסי
בטביליסי, הסיכון הראשי הוא לא ריקנות אלא ייסוף שוק. עליית המחירים החדה 11% בשנה בממוצע מקטינה בהדרגה את תשואת הכניסה למשקיע חדש. בשנת 2022 עמדה התשואה הממוצעת בטביליסי על כ-10.18%, ונכון לאוגוסט 2025 היא עומדת על 7.68%. הנכסים מתייקרים מהר יותר ממה שהשכירות עולה תופעה שמוכרת מכל שוק נדל"ן בוגר.
עם זאת, טביליסי מציעה נזילות גבוהה ביקוש למגורים שלא תלוי בתיירות, שוכרים ממגזרים שונים (מקומיים, סטודנטים, אנשי עסקים), ואחוז ריקנות נמוך. גם בתקופות שונות בכל שנה, כגון האטה כלכלית קלה או ירידה בהגירה, הדירות ממשיכות להשתכר.
בנוסף, טביליסי מציעה מגוון אסטרטגיות השקעה. ניתן לבחור בין השכרה לטווח ארוך לתושבים קבועים, השכרה קצרת טווח לתיירים ואנשי עסקים, או שילוב של השניים. בשכונות כמו דידי דיגומי וגדאני, תשואה של 7.38%-10.18% זמינה בנכסים זולים יחסית, כניסה ראשונית משמעותית זולה מבטומי.
אז איפה באמת התשואה גבוהה יותר?
תלוי איזו תשואה מחפשים.
אם מדברים על תשואה גולמית שיאית – בטומי מנצחת. נכסים פרמיום על החוף יכולים להגיע ל-12%-16% בעונת שיא, ואין מקבילה לכך בטביליסי. בשביל משקיע שמחפש מקסימום תשואה, מוכן לנהל אקטיבית, ומבין את הסיכון העונתי, בטומי היא הבחירה.
אם מדברים על תשואה נטו יציבה לאורך שנה שלמה – טביליסי מנצחת. שוכרים לאורך 12 חודשים, עלויות ניהול נמוכות יותר, ביקוש יציב, ואחוזי ריקנות נמוכים, כל אלה מובילים לתשואה נטו שתהיה גבוהה יותר בפועל עבור משקיע פסיבי שאינו רוצה לנהל נכס אינטנסיבי.
כשמשקיע שואל איפה לקנות, השאלה הנכונה יותר לשאול היא מה המטרה, משקיע שמחפש להכפיל את ההון שלו תוך שנתיים עם השקעה אקטיבית ינתב לבטומי. משקיע שמחפש לשכב על הכסף עם תשואה יציבה ינתב לטביליסי.
האסטרטגיה שמשקיעים מנוסים ממליצים עליה יותר ויותר היא פיזור בין שתי הערים, נכס אחד בטביליסי לייצוב תזרים, ונכס אחד בבטומי לניצול עונת הקיץ. כך אפשר לאזן בין הסיכון לבין הפוטנציאל, ולא להיות תלויים בביצועי שוק אחד בלבד.
כדאי לדעת
- התשואה השנתית היציבה בטביליסי נעה סביב 7-10%, בעוד שבבטומי התשואה יכולה להגיע ל 15% בשיא עונת התיירות אך לרדת משמעותית בחורף.
- חוקי הבעלות בגאורגיה מאפשרים לזרים לרכוש בעלות מלאה על דירות ומבנים, אך לא על קרקע חקלאית.
- המס על הכנסה משכר דירה למגורים בגאורגיה הוא בשיעור קבוע של 5%.
- טביליסי, כעיר בירה, נהנית מביקוש קבוע לשכירות לטווח ארוך מצד סטודנטים, דיפלומטים ואנשי עסקים.
- בטומי חוותה גידול מסיבי בפרויקטי בנייה על קו החוף, מה שהגביר את התחרות בשוק השכירות לטווח קצר.
- תהליך רישום נכס בטאבו הגיאורגי אורך לרוב בין יום אחד לארבעה ימים והוא מהיר ושקוף.
- עלות ממוצעת של חברת ניהול נכסים נעה בין 10% ל-20% מההכנסה, תלוי בסוג השירות והמיקום.
- הלארי הגאורגי (GEL) הוא המטבע המקומי, וכל עסקאות הנדל"ן מתבצעות ורשומות בו.
מהו מיסוי מקרקעין בגאורגיה ואיך הוא עובד?
מיסוי מקרקעין בגאורגיה הוא מכלול המסים והתשלומים שקשורים לרכישה, החזקה, השכרה ומכירה של נכסי נדל״ן במדינה. הוא משפיע ישירות על הרווחיות של משקיעי נדל״ן, התשואה השנתית ועל כדאיות העסקה.
בין סוגי המיסוי המרכזיים בגאורגיה בתחום הנדל״ן:
- מס רכישה – בגאורגיה לרוב אין מס רכישה גבוה כמו בישראל, מה שהופך את הכניסה להשקעה לנגישה יותר.
- מס על הכנסות משכירות – משקיעים זרים משלמים מס נמוך יחסית על הכנסה מהשכרת נכס.
- מס רווח הון – במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס בעת מכירת נכס לאחר תקופת החזקה מסוימת.
- מס רכוש שנתי – מס עירוני שמשולם לפי שווי הנכס והכנסות הבעלים.
- עלויות רישום וטאבו – תשלומים ממשלתיים עבור העברת בעלות ורישום הנכס.
המיסוי קשור ישירות לנדל״ן כי הוא משפיע על:
- גובה התשואה נטו מהשכירות
- הרווח הסופי ממכירת הנכס
- כדאיות ההשקעה למשקיעים זרים
- תכנון פיננסי והחזר השקעה (ROI)
עלויות נלוות לרכישה
| סוג העלות | מה זה כולל? | עלות משוערת |
|---|---|---|
| רישום נכס וטאבו | רישום הבעלות במרשם המקרקעין | כ־50-350 לארי גאורגי |
| עורך דין | בדיקת חוזה, בעלות וחובות על הנכס | כ־500-2,000 דולר |
| תרגום נוטריוני | תרגום מסמכים לזר שאינו דובר גאורגית | כמה מאות שקלים |
| עמלת תיווך | אם עובדים עם סוכן נדל״ן | לרוב 5%-2% |
| פתיחת חשבון בנק | לעיתים נדרש להעברת כספים | משתנה לפי הבנק |
| מס רכוש שנתי | לפי שווי הנכס והכנסות הבעלים | עד 1% בשנה |
| מע״מ על דירות חדשות | לעיתים קיים בפרויקטים מקבלן | עד 18% במקרים מסוימים |
| בדק בית / שמאות | בדיקות מקצועיות לפני רכישה | מאות דולרים |
| ועד בית ותחזוקה | במיוחד בפרויקטים חדשים או AIRBNB | תשלום חודשי קבוע |
שאלות נפוצות
מה התשואה הממוצעת משכירות בטביליסי?
נכון לשנת 2026, התשואה הממוצעת השנתית נטו משכירות בטביליסי נעה בין 7% ל 10%. התשואה יציבה יחסית לאורך כל השנה בזכות ביקוש קבוע משוכרים לטווח ארוך כמו סטודנטים, אנשי עסקים וזרים החיים בעיר.
האם בטוח להשקיע בבטומי?
ההשקעה בבטומי נחשבת בטוחה מבחינה חוקית ורישומית, אך טומנת בחובה סיכון כלכלי גבוה יותר מטביליסי. הסיכון נובע מהתלות הגדולה בתיירות, אשר יכולה להיות מושפעת ממצבים גיאופוליטיים, ותחרות גבוהה מאוד בשוק השכירות לטווח קצר.
כמה מס משלמים על השכרת דירה בגאורגיה?
נכון ל 2026, המס על הכנסה מהשכרת נכס למגורים בגאורגיה עומד על 5% בלבד. המס מוכר באופן רשמי באתר רשות המיסים הגאורגית וזהו אחד משיעורי המס הנמוכים באירופה, מה שהופך את ההשקעה לאטרקטיבית.
מהם היתרונות המרכזיים של השקעה בטביליסי על פני בטומי?
היתרונות המרכזיים של טביליסי הם יציבות וביקוש קבוע לשכירות לאורך כל השנה. כבירת גאורגיה, היא מרכז כלכלי, תרבותי ואקדמי, מה שמבטיח זרם קבוע של שוכרים איכותיים לטווח ארוך ומפחית את סיכון התנודתיות.
האם ישראלי יכול לקנות דירה בגאורגיה?
כן, אזרח ישראלי יכול לרכוש נכסי נדל"ן למגורים ולמסחר בגאורגיה ללא כל הגבלה. ניתן לרשום את הנכס על שמו בבעלות מלאה בטאבו הגאורגי (Public Registry) בתהליך מהיר ופשוט.
